Neubau auf Kreta prüfen: 18 Fragen

Neubau auf Kreta prüfen: Genau darum geht es in diesem Beitrag. Denn die größten Probleme entstehen selten im Wohnzimmer, sondern bei Untergrund, Wasserführung, Abdichtung, Legalität, Verwaltung, Rules und laufenden Kosten.

Dieser Artikel ist aus einer Diskussion in unserer Facebook-Gruppe „Immobilien Griechenland“ entstanden. Käufer und Praktiker haben dort sehr offen geteilt, worauf sie beim Neubau auf Kreta zuerst achten würden.

Ziel dieses Beitrags:
Du sollst nach dem Lesen wissen,

1. welche Unterlagen du vom Bauträger konkret anfordern solltest,
2. was im Kaufprozess von Anwalt/Notar/Engineer abgedeckt wird,
3. welche Fragen dir teure Überraschungen ersparen können.

Wenn du Neubau auf Kreta prüfen willst, brauchst du eine klare Reihenfolge und die richtigen Fragen – nicht nur schöne Renderings.

Hinweis:
Das ist keine Rechts- oder Steuerberatung, sondern eine praxisnahe Orientierung. Im Einzelfall entscheiden Vertrag, Objekt, Standort und dein persönliches Risikoprofil.

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https://kretakompass.de/2021/04/10/nebenkosten-immobilienkauf-griechenland/

Abschnitt 1: Die Priorität, die viele unterschätzen – Untergrund und Geotechnik (Neubau auf Kreta prüfen)

Ein Punkt war in der Diskussion auffallend eindeutig: Wenn der Untergrund problematisch ist, wird es später teuer oder dauerhaft nervig. Abdichtung lässt sich in manchen Fällen nachrüsten. Untergrund nicht.

Gerade auf Kreta sind Hanglagen häufig. Bei manchen Bauplätzen wird viel Material aufgeschüttet, um überhaupt erst „Baugrund herzustellen“. Das muss nicht automatisch schlecht sein – aber hier brauchst du belastbare Unterlagen, nicht nur Vertrauen.

Merksatz:
Untergrund ist oft der Dealbreaker. Alles, was sich reparieren lässt, ist nachrangig – aber trotzdem prüfpflichtig.

Abschnitt 2: Wasser, Starkregen, Hangwasser – Drainage und Abdichtung sind keine Nebensache

Der zweite große Block ist Wasser. Nicht nur „Meerwasser“, sondern Starkregen, Oberflächenwasser, Hangwasser und eine unklare Regenwasserführung.

Typische Schwachstellen bei Neubau:

1. Terrassen- und Flachdachanschlüsse (Abdichtung, Gefälle, Entwässerung)
2. Fenster- und Türanschlüsse (Einbau, Dichtsystem, Schlagregen, Wind)
3. Mauerschlüsse und Übergänge (Attika, Balkonanschlüsse, Übergänge Dach/Mauer)
4. Drainage/Entwässerung: Wohin läuft das Wasser im Extremfall?

Praxisregel:
Wenn du bei Besichtigungen bereits Geruch, sichtbare Schimmelspuren oder kristallartige Ausblühungen siehst, steigt der Aufwand später oft deutlich. Dann ist nicht mehr „kleine Optimierung“, sondern echte Sanierungslogik.

Neubau auf Kreta prüfen heißt auch: Entwässerung und Abdichtung schriftlich und technisch nachvollziehbar machen.

Abschnitt 3: Gemeinschaftsanlage – Verwaltung, Hausgeld, Rücklagen, Regeln

Bei Anlagen treffen oft zwei Interessen aufeinander:

1. Selbstnutzer, die Komfort und Werterhalt wollen
2. Kapitalanleger, die häufig auf geringe laufende Kosten und Rendite achten

Das führt nicht automatisch zu Konflikten, aber ohne klare Regeln und Zuständigkeiten werden Instandhaltungen gerne vertagt, Rücklagen zu niedrig angesetzt und am Ende kommen Sonderumlagen.

Merksatz:
Je mehr Extras (Pool, Aufzug, Gemeinschaftsflächen), desto wichtiger sind Verwaltung, Budget, Rücklagen und eine klare Entscheidungsmechanik.

Wenn du Vermietung planst: Rules sind kein „Anhang“, sondern ein zentraler Faktor für Nutzbarkeit, Konfliktpotenzial und laufende Abläufe.

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Bei einer Anlage gilt: Neubau auf Kreta prüfen bedeutet immer auch Hausgeld, Rücklagen, Verwaltung und Rules zu verstehen.

Abschnitt 4: Alltag schlägt Prospekt – Lage, Ärzte, Einkauf, Nachbarschaft, Waldbrände

Viele prüfen zuerst Meerblick. In der Diskussion kamen aber sehr bodenständige Punkte, die in der Praxis entscheidend sind:

1. Ärztliche Versorgung: Nähe zu Ärzten, Apotheken, Erreichbarkeit eines Krankenhauses
2. Regelmäßige Medikamente: Wie stabil ist die Versorgung, wie praktikabel sind Wege?
3. Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten, Zufahrten, Parken, Alltag im Winter
4. Nachbarschaft: Dauerwohnen vs. reines Feriengebiet
5. Waldbrände: Zufahrten, Fluchtwege, Erreichbarkeit mit dem Auto im Ernstfall

Das ist nicht „romantisch“, aber es entscheidet oft darüber, ob eine Immobilie wirklich genutzt wird oder zur Belastung wird.

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Abschnitt 5: Wer prüft was? Bauträger, Anwalt, Notar, Engineer – und du (Neubauprüfung)

Hier entstehen die meisten Missverständnisse.

Der Bauträger:
Sollte dir genehmigte Pläne, Spezifikationen (Specs), den geplanten Ablauf, Regeln zur Nutzung (Rules) und ein Konzept für Verwaltung und laufende Kosten plausibel machen.

Anwalt, Notar, Engineer:
Sind im griechischen Prozess extrem wichtig – sie ersetzen aber nicht automatisch jede technische Detailprüfung und schon gar nicht die Frage, ob Verwaltung und laufende Kosten später funktionieren.

Wichtiger Denkrahmen:
Trenne Pflicht-Bausteine (Prozess) von deiner eigenen Risikosteuerung (Prüftiefe). Du kannst rechtlich „korrekt“ kaufen und trotzdem später an Untergrund, Wasser oder Verwaltung scheitern.

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Abschnitt 6: Legalität, Bebauungsplan, Teilung und Belastungen – das unterschätzte Risiko

Neben Technik und Lage muss die rechtliche Struktur sauber sein. In Griechenland werden immer wieder Gebäude oder Anbauten errichtet, die nicht vollständig der genehmigten Planung entsprechen. Außerdem können Teilungen, Sondernutzungsrechte oder Rechte Dritter die spätere Nutzung oder den Wiederverkauf beeinflussen.

Was du als Käufer in jedem Fall klären solltest:

1. Planungsrecht und Genehmigungen: Liegt eine gültige Baugenehmigung vor, und ist die Bebaubarkeit des Grundstücks bzw. der Zone nachvollziehbar?
2. Teilung und Zuordnung: Ist eindeutig dokumentiert, welche Einheit, welche Außenfläche, welcher Abstellraum oder Stellplatz zu dir gehört – und wie das rechtlich geregelt ist?
3. Belastungen und Rechte Dritter: Gibt es Hypotheken, Dienstbarkeiten, Wegerechte oder andere Eintragungen, die dich betreffen könnten – und wie werden sie vor Übergabe geregelt?

Wichtig:
Diese Punkte werden typischerweise im Rahmen der anwaltlichen Prüfung und der Beurkundung geklärt. Entscheidend ist, dass du sie aktiv ansprichst und dir die Antworten verständlich erklären lässt.

Checkliste: Die 18 Fragen, die du vor dem Kauf stellen solltest

Nutze diese Fragen im Gespräch mit Bauträger, Anwalt/Engineer und (wenn möglich) Verwaltung/Property Management. Ziel ist nicht, „alles perfekt“ zu machen, sondern die großen Risiken früh zu erkennen.

Block A: Untergrund und Geotechnik (Dealbreaker-Kandidaten)

1. Gibt es eine geotechnische Untersuchung? Wer hat sie erstellt und wofür genau?
2. Was ist die Kernaussage für Fundamente, Drainage und Hangwasser?
3. Wird auf gewachsenem Boden gebaut oder auf Aufschüttung? Falls Aufschüttung: wie ist sie technisch gelöst?
4. Gibt es Hinweise auf Hangwasser/Oberflächenwasser (Geländeform, Stützmauern, Vegetation, Wasserläufe)?
5. Wie sind Mängel und Gewährleistung zu Untergrund/Fundament im Vertrag geregelt?

Block B: Wasserführung und Abdichtung (Starkregen ist Realität)
6) Wohin läuft Wasser bei Starkregen – gibt es ein Entwässerungs- oder Drainagekonzept?
7) Wie sind Terrassen- und Flachdachanschlüsse abgedichtet (Details, Gefälle, Entwässerungspunkte)?
8) Welche Ausführung ist für Fenster- und Türanschlüsse vorgesehen (Schlagregen, Wind, Dichtsystem)?
9) Welche Schutzmaßnahmen gibt es bei Storage/Tiefgarage gegen Oberflächenwasser?
10) Wie sieht der Übergabe- und Mängelprozess konkret aus (Protokoll, Fristen, Nachbesserung)?

Block C: Ausstattung und Wintertauglichkeit
11) Gibt es eine Lösung, die echte Winternutzung ermöglicht (Heizen, Entfeuchten, Komfort)?
12) Wie ist die Energieversorgung geplant (Netz, Solar/PV, Warmwasser) und was ist Standard vs. Option?

Block D: Gemeinschaft, Verwaltung, Rules, Kosten
13) Wie viele Miteigentümer gibt es, wer verwaltet, und wer ist wofür zuständig (Pool, Außenanlagen, Reparaturen)?
14) Wie hoch ist das geplante Hausgeld im ersten Jahr, wie werden Rücklagen gebildet und wie werden Sonderumlagen beschlossen?
15) Welche Rules gelten für Vermietung und Nutzung (Kurzzeitvermietung, Ruhezeiten, Haustiere, bauliche Änderungen)?

Block E: Rechtliche Struktur (Plan, Teilung, Belastungen)
16) Liegt eine gültige Baugenehmigung vor und ist die Bebaubarkeit/Planungszone nachvollziehbar dokumentiert?
17) Wie ist die Teilung/Zuordnung der Einheit und ggf. von Außenflächen, Stellplatz/Storage und Sondernutzungsrechten rechtlich geregelt?
18) Welche Belastungen oder Rechte Dritter bestehen (z. B. Hypotheken, Dienstbarkeiten, Wegerechte) und wie werden sie vor Übergabe geregelt?

Kurzfazit zur Checkliste:
Wenn du nur zwei Bereiche priorisieren kannst, beginne mit Untergrund/Geotechnik und der Logik der Gemeinschaft (Verwaltung, Rücklagen, Rules). Dort entstehen die meisten späteren Dauerprobleme.

Abschnitt 7: Häufige Fehler, die wir immer wieder beim Neubau Prüfen sehen

1. Untergrund wird unterschätzt – ohne belastbare Unterlagen
2. Rules klären wir später – später ist oft zu spät
3. Hausgeld ist niedrig – niedrig kann auch heißen: keine Rücklagen
4. Schlüsselfertig heißt wie in Deutschland – Definitionen unterscheiden sich, schriftlich klären
5. Genehmigungen sind schon irgendwie da – ohne klare Dokumentation zur Legalität und Teilung

FAQ: Kurze Antworten auf typische Käuferfragen (Neubau Prüfung)

Muss ich als Käufer in Griechenland einen Anwalt haben?
In der Praxis ist anwaltliche Begleitung beim Immobilienkauf zentral. Der Anwalt vertritt deine Interessen – das ist nicht die Aufgabe des Bauträgers.

Liefert der Bauträger automatisch alle Gutachten und Nachweise?
Nicht automatisch in der Form, wie man es aus Deutschland kennt. Deshalb: konkret anfordern und im Vertrag sauber fixieren.

Sind Pools und Gemeinschaftsanlagen problematisch?
Nicht zwangsläufig. Problematisch wird es, wenn Verwaltung, Budget, Rücklagen und Entscheidungswege unklar sind.

Was ist der größte Vorteil dieser Checkliste?
Du sparst Zeit, reduzierst Überraschungen und kannst Objekte vergleichbar prüfen. Vor allem hilft sie dir, früher Nein zu sagen, bevor du emotional oder organisatorisch festhängst.

Worauf sollte ich beim späteren Wiederverkauf achten?
Neben Lage und Zustand spielt die rechtliche Struktur eine große Rolle: klare Teilung/Zuordnung, saubere Eintragungen, keine ungeklärten Rechte Dritter und nachvollziehbare Dokumentation.

Weiterführend lesen (KretaKompass)

Nebenkosten bei einem Immobilienkauf in Griechenland

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Ferienvermietung Griechenland 2025 – die neuen Gesetze

Gesundheitssystem – wie ist die medizinische Versorgung auf Kreta?

Bauen in Deutschland vs. Griechenland – speziell Kreta: Was Käufer wirklich wissen müssen

Vertiefung für Käufer, die jetzt konkret prüfen wollen (Stufe 2, Kaste-Immobilien)

Wenn du nach der Checkliste tiefer in den tatsächlichen Kaufprozess einsteigen willst (Dokumente, Rollen, Ablauf, typische Fehler), ist dieser Leitfaden der nächste Schritt:

Externer Link (als Link-Box mit Artikelbild):
Kaste-Immobilien: Wie kaufe ich eine Immobilie in Griechenland?
https://www.kaste-immobilien.de/blog/wie-kaufe-ich-eine-immobilie-in-griechenland

Optional:
Kaste-Immobilien: Nebenkosten bei Neubauwohnungen auf Kreta: Was Käufer wirklich zahlen (und was oft vergessen wird)
https://www.kaste-immobilien.de/blog/nebenkosten-bei-neubauwohnungen-auf-kreta-was-kaufer-wirklich-zahlen-und-was-oft-vergessen-wird

Optionaler Abschlussabsatz (sehr dezent)

Wenn du gerade ein konkretes Neubauprojekt prüfst: Für eine saubere Entscheidung brauchst du meist ein vollständiges Unterlagenpaket (Pläne, Specs, Rules, Kostenrahmen). Diese Struktur hilft, Projekte wirklich vergleichen zu können – statt nur schöne Bilder zu bewerten.

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