Wenn du mit deinem Partner (oder in der Familie) auf Kreta eine Immobilie kaufen willst, ist die größte Gefahr selten der Kauf selbst – sondern das, was ihr nicht vorher klärt. Die Klassiker kennst du vielleicht: „Wir regeln das später“, „Wir machen einfach 50/50“, „Vermieten können wir irgendwann immer noch“.
In der Praxis wird genau daraus später ein Konflikt – nicht unbedingt laut, aber teuer: Diskussionen über Geld, Nutzung, Verantwortung und Entscheidungen. Und weil Griechenland bei Abläufen, Unterlagen und Kostenlogik anders tickt als Deutschland, lohnt es sich doppelt, die wichtigsten Punkte vor Reservierung/Anzahlung sauber zu sortieren.
Warum „wir regeln das später“ teuer werden kann
Ein gemeinsamer Immobilienkauf ist emotional – und genau deshalb werden unbequeme Themen gern vertagt. Das Problem: Sobald Geld geflossen ist (Reservierung, Anzahlung, Renovierung), wird jede nachträgliche Klärung schwerer. Dann geht es nicht mehr um „Planung“, sondern um „Recht haben“.
Mini-Szene aus der Praxis: Einer bringt mehr Eigenkapital ein, der andere übernimmt „dafür später die laufenden Kosten“. Nach einem Jahr kommt eine größere Reparatur – und plötzlich ist unklar, was „fair“ eigentlich heißt. Genau hier kippt die Stimmung.
Wenn du das sauber willst, brauchst du kein dickes Vertragswerk – aber du brauchst klare Absprachen, die ihr beide versteht und akzeptiert.
Kapital, Eigentumsquote, laufende Kosten: sauber trennen
Der häufigste Denkfehler: Eigentum, Einlage und laufende Kosten werden in einen Topf geworfen. Das fühlt sich am Anfang unkompliziert an – ist aber später der perfekte Streitbeschleuniger.
1) Eigentumsquote festlegen: Wem gehört wie viel?
Legt fest, welche Quote ihr im Eigentum wollt (z. B. 50/50 oder 70/30). Wichtig: 50/50 ist nicht „automatisch fair“ – aber es kann fair sein, wenn ihr den Rest sauber regelt.
2) Einlagen klar dokumentieren: Wer zahlt was am Anfang?
Schreibt auf, wer welche Zahlungen übernimmt: Reservierung/Anzahlung, Kaufpreisanteile, Nebenkosten, Möbel, Renovierung. Auch kleine Posten zählen – nicht wegen der Summe, sondern wegen der späteren Erinnerung („Ich hab doch damals …“).
3) Laufende Kosten definieren: Wer trägt was – und nach welcher Logik?
Laufende Kosten sind mehr als Strom und Wasser: Versicherungen, Instandhaltung, Verwaltung/Hausgeld, Internet, Garten, Poolservice, Wartung, Rücklagen.
Praxis-Tipp: Legt eine einfache Regel fest (z. B. nach Eigentumsquote) und ergänzt sie um eine Notfall-Regel („Wenn etwas sofort erledigt werden muss, darf X bis Betrag Y allein beauftragen“).
Nutzungsszenarien: Selbstnutzung, Teilvermietung, Trennung, Erbe
Jetzt kommt der Teil, den viele überspringen – und der später den Unterschied macht: Was passiert, wenn sich euer Leben ändert?
4) Nutzung im Alltag: Wer darf wann – und wer entscheidet?
Klingt banal, ist aber ein echter Klassiker: Ferienzeiten, Besuch von Familie/Freunden, spontane Trips, Homeoffice-Phasen. Klärt:
- Belegung: fixe Zeitfenster oder „wer zuerst plant“?
- Gäste-Regeln: Dauer, Schlüssel, Verantwortung
- Entscheidungen: Bis zu welcher Summe darf einer allein entscheiden?
5) Teilvermietung: Ja oder nein – und zu welchen Bedingungen?
„Vielleicht vermieten wir später“ ist keine Regel. Wenn Vermietung eine Option ist, entscheidet das jetzt – zumindest als Rahmen:
- Darf ein Partner Vermietung blockieren?
- Welche Standards gelten (Reinigung, Inventar, Übergaben)?
- Wer macht operative Arbeit – und wie wird sie ausgeglichen?
- Wie werden Einnahmen verteilt (Quote, Aufwand, Mischmodell)?
Wenn Vermietung bei dir realistisch ist, sind diese zwei Beiträge Pflicht, bevor du dich festlegst:
6) Trennung oder Ausstieg: Was passiert, wenn einer raus will?
Unbequeme Frage – aber die wichtigste: Was passiert, wenn einer aussteigen will? Klärt mindestens:
- Vorkaufsrecht: Muss der Anteil zuerst intern angeboten werden?
- Bewertung: Wie wird der Wert ermittelt (Gutachter/Makler/Regel)?
- Frist: Wie lange hat der andere Zeit, zu übernehmen?
- Verkauf: Darf einer den Verkauf erzwingen – oder nur gemeinsam?
Advocatus-Diaboli-Frage: Kauft ihr wirklich „zu zweit“ – oder finanziert einer stärker, während beide gleich entscheiden wollen? Wenn ja: Ohne Ausgleichsmechanismus ist Streit nicht „möglich“, sondern wahrscheinlich.
7) Tod & Erbe: Kannst du die Immobilie halten, wenn morgen etwas passiert?
Wenn ein Partner stirbt, kann es schnell unromantisch werden: Erben, Auszahlung, Entscheidungsblockaden, Liquidität. Klärt in eurem Rahmen:
- Wer erbt den Anteil – und will der das überhaupt?
- Kann der überlebende Partner den Anteil übernehmen (finanziell & rechtlich)?
- Wie wird eine Auszahlung organisiert, wenn nötig?
Welche Dokumente früh geklärt sein sollten
Du musst nicht alles sofort final juristisch gießen – aber du solltest vor Reservierung/Anzahlung eine saubere Grundlage haben. Besonders in Griechenland ist ein strukturierter Ablauf Gold wert.
- Budgetplan: Kaufpreis + Nebenkosten + realistische Reserve
- Eigentums- & Kostenmodell (schriftlich): Quote, Einlagen, laufende Kosten, Entscheidungsgrenzen
- Nutzungsrahmen: Selbstnutzung, Gäste, Vermietung (ja/nein), Standards
- Plan B: Ausstieg, Bewertung, Fristen, Vorkaufsrecht
- Dokumentenliste: Was muss vor Kauf geprüft und vorgelegt werden?
Wenn du gerade Neubau prüfst oder generell „Qualitäts- und Nachweisfragen“ hast, helfen dir diese zwei KretaKompass-Beiträge sehr:
Cross-Link (wenn du den Prozess „notary-/anwaltstauglich“ als Ablauf sehen willst):
Typische Denkfehler aus der Praxis
- „50/50 ist immer fair.“ Nur, wenn Einlagen und Lasten dazu passen.
- „Laufende Kosten teilen wir einfach.“ Was ist mit Reparaturen, Wartung, Rücklagen, Möbeln?
- „Vermieten können wir später.“ Später ist genau dann, wenn ihr schon gebunden seid.
- „Wenn einer mehr zahlt, gleichen wir das irgendwie aus.“ Ohne Mechanismus passiert das selten sauber.
- „Trennung ist kein Thema.“ Genau deshalb fehlt Plan B – und dann wird’s teuer.
- „Beratung sparen wir uns.“ Eine Stunde Klärung kostet weniger als ein einziger Konfliktmonat.
Checkliste vor Reservierung
Wenn du nur eine Sache aus diesem Artikel mitnimmst, dann diese Liste. Geh sie durch, bevor du reservierst oder eine Anzahlung leistest:
- Eigentumsquote: 50/50, 60/40, 70/30 – festlegen.
- Einlagenliste: Wer zahlt Anzahlung, Nebenkosten, Möbel, Renovierung?
- Kostenregel: Laufende Kosten + Instandhaltung + Rücklage (mit klarer Logik).
- Entscheidungsgrenzen: Bis X € allein, ab X € gemeinsam. Notfälle definieren.
- Nutzungsregeln: Belegung, Gäste, Schlüssel, Standards.
- Vermietung: Ja/Nein + Bedingungen + Einnahmenlogik + Aufgabenverteilung.
- Plan B: Ausstieg, Bewertung, Fristen, Vorkaufsrecht.
- Erbe/Tod: Grundlogik klären (wer erbt, wer übernimmt, wie wird ausgezahlt?).
- Reserve: Realistisch – nicht „was übrig bleibt“.
- Zuständigkeiten: Wer organisiert Anwalt/Notar/Engineer, wer sammelt Unterlagen?
FAQ
Müssen Anteile exakt nach Einlage verteilt werden?
Nein. Das ist eine Gestaltungsfrage. Wichtig ist nur: Wenn Quote und Einlage nicht identisch sind, braucht ihr einen klaren Ausgleich (z. B. Ausgleichskonto oder internes Darlehen). Sonst ist der Konflikt vorprogrammiert.
Wie regeln wir laufende Kosten fair?
„Fair“ ist nicht automatisch „hälftig“. Gute Modelle sind: nach Eigentumsquote, oder hälftig mit klarer Zusatzregel (z. B. wer mehr nutzt, trägt variable Kosten stärker). Entscheidend ist, dass ihr es vorher festlegt – nicht erst, wenn die erste größere Rechnung kommt.
Was passiert bei Trennung oder Tod eines Partners?
Ohne Plan B wird es oft zäh und teuer. Mit Plan B wird es handhabbar: Vorkaufsrecht, Bewertungslogik, Fristen, und eine grobe Erbe-/Übernahmelogik. Das ist kein „Misstrauen“, sondern Risikomanagement.
Brauchen beide einen eigenen Anwalt?
Nicht zwingend – aber in sensiblen Konstellationen sinnvoll (stark ungleiche Einlagen, Patchwork-Familien, klare Vermietungsabsicht, komplexe Steuer- oder Erbfragen). Mindestens solltest du sicherstellen, dass eure Regelung sauber abgebildet wird und nicht „nebenbei“ untergeht.
Fazit: Romantik braucht Regeln – sonst bezahlt sie später die Rechnung
Zu zweit auf Kreta zu kaufen kann großartig funktionieren – wenn du es wie ein Projekt behandelst: klare Zahlen, klare Nutzung, klare Entscheidungen, klarer Plan B. Dann wird die Immobilie nicht zum Streitobjekt, sondern zu einem echten Vermögenswert (und im besten Fall zu eurem Zuhause).
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